Glossar: Grundbuch und Wohnungseigentum
Von Abgeschlossenheitsbescheinigung bis Wohnungsrecht: Hier erklären wir die Begriffe, die in Grundbuchauszug, Grundakte und Teilungserklärung vorkommen, jeweils in wenigen Sätzen und mit der Rechtsgrundlage. Wie die Begriffe im Zusammenhang aussehen, zeigt das Grundbuchauszug-Muster.
A
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
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Bescheinigung der Baubehörde, dass die Wohnungen und sonstigen Räume eines Gebäudes in sich abgeschlossen sind, also baulich von fremden Räumen getrennt und mit eigenem abschließbarem Zugang. Sie ist neben dem Aufteilungsplan Pflichtanlage, wenn Wohnungseigentum im Grundbuch eingetragen werden soll (§ 7 Abs. 4 WEG). Umgangssprachlich heißt sie auch Abgeschlossenheitserklärung.
- Altlast
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Stillgelegte Deponien und andere Altablagerungen sowie Altstandorte, auf denen mit umweltgefährdenden Stoffen umgegangen wurde, wenn dadurch schädliche Bodenveränderungen oder sonstige Gefahren entstehen (§ 2 Abs. 5 BBodSchG). Die Länder erfassen Altlasten und Verdachtsflächen in einem Altlastenkataster. Im Grundbuch stehen sie nicht.
- Auflassung
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Die Einigung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll. Sie muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Seiten vor einer zuständigen Stelle erklärt werden, in der Praxis vor dem Notar (§ 925 BGB). Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung in Abteilung I des Grundbuchs (§ 873 BGB).
- Auflassungsvormerkung
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Eine Vormerkung in Abteilung II, die den Anspruch des Käufers auf Übertragung des Eigentums sichert (§ 883 BGB). Verfügungen des Verkäufers nach ihrer Eintragung sind gegenüber dem Käufer unwirksam, soweit sie seinen Anspruch vereiteln oder beeinträchtigen würden. Sie wird meist kurz nach dem Kaufvertrag eingetragen und nach der Eigentumsumschreibung gelöscht.
- Aufteilungsplan
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Die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung, aus der die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgehen. Alle Räume, die zur selben Wohnung gehören, tragen dieselbe Nummer (§ 7 Abs. 4 WEG). Der Plan ist Anlage der Teilungserklärung und liegt in der Grundakte.
B
- Baulast
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Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, etwa eine Zufahrt oder Abstandsflächen zugunsten des Nachbarn zu dulden. Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, nicht im Grundbuch, und binden auch spätere Eigentümer. Bayern kennt keine Baulast; dort übernehmen Dienstbarkeiten im Grundbuch diese Aufgabe.
- Bebauungsplan
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Der Plan der Gemeinde, der verbindlich festlegt, wie Grundstücke bebaut werden dürfen, etwa Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Flächen (§§ 8, 9 BauGB). Er wird als Satzung beschlossen, und jeder kann ihn einsehen (§ 10 Abs. 3 BauGB).
- Berechtigtes Interesse
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Voraussetzung, um Einsicht in Grundbuch und Grundakte zu nehmen oder einen Auszug zu erhalten (§ 12 GBO). Eigentümer haben es immer, andere müssen es darlegen, etwa Erben mit Nachweis oder Bevollmächtigte des Eigentümers. Das bloße Interesse an einem Kauf reicht in der Regel nicht.
- Bestandsverzeichnis
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Der Teil des Grundbuchblatts nach der Aufschrift. Es beschreibt das Grundstück mit Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart, Lage und Größe und vermerkt Rechte, die mit dem Eigentum verbunden sind. Bei einer Eigentumswohnung steht hier der Miteigentumsanteil mit dem zugehörigen Sondereigentum.
E
- Eigentumsnachweis
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Wem eine Immobilie gehört, weist in Deutschland der Grundbuchauszug nach: Abteilung I nennt den eingetragenen Eigentümer, und für ihn spricht die gesetzliche Vermutung, dass ihm das Recht zusteht (§ 891 BGB). Ein Kaufvertrag allein belegt kein Eigentum, weil der Käufer erst mit der Eintragung Eigentümer wird.
- Eintragungsbewilligung
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Die Erklärung dessen, dessen Recht betroffen ist, dass er mit einer Eintragung im Grundbuch einverstanden ist (§ 19 GBO). Sie muss notariell beurkundet oder beglaubigt sein (§ 29 GBO). Das Grundbuch nimmt auf sie Bezug, deshalb steht der genaue Inhalt eines Rechts, etwa der Verlauf eines Wegerechts, oft nur in der Bewilligung in der Grundakte.
- Erbbaurecht
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Das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 ErbbauRG). Dafür zahlt der Erbbauberechtigte meist einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht erhält ein eigenes Erbbaugrundbuch und steht im Grundbuch des Grundstücks in Abteilung II, zwingend an erster Rangstelle (§ 10 ErbbauRG).
F
- Flurstück
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Die kleinste Einheit des Liegenschaftskatasters: eine abgegrenzte Fläche mit eigener Nummer, oft als Bruchnummer wie 112/4. In den meisten Ländern bilden mehrere Flurstücke eine Flur und mehrere Fluren eine Gemarkung. Ein Grundstück im Sinne des Grundbuchs kann aus einem oder mehreren Flurstücken bestehen.
G
- Gemarkung
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Ein Bezirk des Liegenschaftskatasters, oft das Gebiet einer früher selbständigen Gemeinde oder eines Ortsteils. Zusammen mit Flur und Flurstücksnummer bezeichnet die Gemarkung ein Grundstück eindeutig; im Grundbuch steht sie im Bestandsverzeichnis. Ihr Name weicht manchmal vom heutigen Ortsnamen ab.
- Gemeinschaftseigentum
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Alles, was in einer Wohnungseigentumsanlage nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten ist: das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes (§ 1 Abs. 5 WEG). Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, etwa tragende Wände und Dach, und Anlagen für den gemeinsamen Gebrauch wie das Treppenhaus können nicht Sondereigentum sein (§ 5 Abs. 2 WEG).
- Gemeinschaftsordnung
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Die Vereinbarungen der Wohnungseigentümer über ihr Verhältnis untereinander, etwa zu Kostenverteilung, Nutzung und Instandhaltung (§ 10 WEG). Sie steht meist in derselben Urkunde wie die Teilungserklärung. Gegen einen Käufer wirkt sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG).
- Grundakte
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Die Akte, die das Grundbuchamt zu jedem Grundbuchblatt führt. Darin liegen die Urkunden, auf die sich die Eintragungen stützen, etwa Kaufverträge, Bewilligungen, Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Einsicht und Kopien gibt es wie beim Grundbuch nur mit berechtigtem Interesse (§ 12 GBO, § 46 GBV).
- Grundbuchamt
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Die Stelle, die das Grundbuch führt. Grundbuchämter sind die Amtsgerichte (§ 1 GBO). Zuständig ist das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, nicht das am Wohnort. Dort beantragen Sie Grundbuchauszug und Kopien aus der Grundakte.
- Grundbuchblatt
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Die Stelle im Grundbuch, an der ein Grundstück geführt wird; jedes Grundstück erhält ein eigenes Blatt (§ 3 GBO). Ein Blatt besteht aus Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen (§ 4 GBV). Für jede Eigentumswohnung gibt es ein eigenes Blatt, das Wohnungsgrundbuch.
- Grunddienstbarkeit
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Ein Recht des jeweiligen Eigentümers eines Grundstücks an einem anderen Grundstück, etwa es zu überqueren, dort Leitungen zu haben oder dort nicht über eine bestimmte Höhe hinaus zu bauen (§ 1018 BGB). Sie steht in Abteilung II des belasteten Grundstücks und bleibt bei einem Verkauf bestehen. Steht das Recht einer bestimmten Person oder Firma zu, heißt es beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB).
- Grundschuld
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Ein Grundpfandrecht: Aus dem Grundstück ist eine bestimmte Geldsumme an den Berechtigten zu zahlen (§ 1191 BGB). Banken sichern damit ihre Darlehen. Anders als die Hypothek setzt die Grundschuld keine bestimmte Forderung voraus und bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird, auch nach Rückzahlung des Kredits. Sie steht in Abteilung III.
H
- Hypothek
-
Ein Grundpfandrecht, das an eine bestimmte Forderung gebunden ist: Zur Befriedigung wegen dieser Forderung ist eine Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen (§ 1113 BGB). Wird die Forderung getilgt, steht die Hypothek dem Eigentümer zu (§ 1163 BGB). In älteren Grundbüchern findet man sie in Abteilung III, neu bestellt wird heute meist eine Grundschuld.
L
- Liegenschaftskataster
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Das Verzeichnis aller Flurstücke eines Landes, geführt von den Vermessungs- und Katasterbehörden. Es besteht aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) und dem Liegenschaftsbuch mit Flächen, Nutzungen und Eigentümern und wird heute digital im System ALKIS geführt. Das Grundbuch benennt die Grundstücke nach dem Kataster (§ 2 Abs. 2 GBO).
- Löschungsbewilligung
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Die Erklärung des Berechtigten, meist einer Bank, dass ein Recht im Grundbuch gelöscht werden darf (§ 19 GBO). Sie muss notariell beglaubigt sein (§ 29 GBO). Bei Grundschulden und Hypotheken muss zusätzlich der Eigentümer zustimmen (§ 27 GBO). Den Löschungsantrag stellt in der Regel der Notar.
M
- Miteigentumsanteil
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Der Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum, mit dem das Sondereigentum an einer Wohnung verbunden ist (§ 1 Abs. 2 WEG), oft in Tausendsteln angegeben, zum Beispiel 125/1.000. Er steht im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs. Nach ihm werden die gemeinsamen Kosten verteilt, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 Abs. 2 WEG).
N
- Nießbrauch
-
Das Recht, die Nutzungen eines Grundstücks zu ziehen (§ 1030 BGB): Der Nießbraucher darf selbst darin wohnen oder vermieten und die Miete behalten. Der Nießbrauch ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten (§§ 1059, 1061 BGB). Er steht in Abteilung II und wird oft vorbehalten, wenn Eltern eine Immobilie an ihre Kinder übertragen.
R
- Rangstelle
-
Die Position eines Rechts in der Rangfolge der Grundbucheintragungen. In derselben Abteilung entscheidet die Reihenfolge der Eintragung, zwischen Abteilung II und III das Datum (§ 879 BGB). Der Rang zählt vor allem in der Zwangsversteigerung, deshalb verlangen Banken für ihre Grundschuld oft die erste Rangstelle.
S
- Sondereigentum
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Das Alleineigentum an einer Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen wie Laden oder Büro (Teileigentum), jeweils verbunden mit einem Miteigentumsanteil (§ 1 Abs. 2 und 3 WEG). Seit der Reform vom 1. Dezember 2020 können auch Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes Sondereigentum sein (§ 3 WEG). Was genau dazugehört, regeln Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
- Sondernutzungsrecht
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Das Recht eines Wohnungseigentümers, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa eine Gartenfläche, eine Terrasse oder einen Stellplatz im Freien. Es entsteht durch Vereinbarung, meist in der Teilungserklärung, und wirkt gegenüber späteren Käufern nur, wenn es im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Eigentum wird daraus nicht: Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum.
T
- Teilungserklärung
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Die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die jeweils mit Sondereigentum an einer Wohnung oder anderen Räumen verbunden sind (§ 8 WEG). Sie enthält meist auch die Gemeinschaftsordnung; Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Anlagen. Die Urkunde liegt in der Grundakte.
V
- Vorkaufsrecht
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Das Recht, in einen Kaufvertrag über ein Grundstück zu den Bedingungen einzutreten, die der Verkäufer mit einem Dritten vereinbart hat. Als dingliches Vorkaufsrecht steht es in Abteilung II (§ 1094 BGB). Daneben gibt es gesetzliche Vorkaufsrechte, etwa der Gemeinde nach § 24 BauGB, die nicht im Grundbuch stehen.
W
- Wegerecht
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Das Recht, ein fremdes Grundstück zu betreten oder zu befahren, meist um das eigene Grundstück zu erreichen. Vertraglich vereinbart, wird es in der Regel als Grunddienstbarkeit in Abteilung II des belasteten Grundstücks eingetragen; den genauen Verlauf regelt die Eintragungsbewilligung. Fehlt einem Grundstück jede Verbindung zu einem öffentlichen Weg, kann der Nachbar zur Duldung eines Notwegs verpflichtet sein (§ 917 BGB).
- Wohnungsgrundbuch
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Das eigene Grundbuchblatt, das für jedes Wohnungseigentum angelegt wird, wenn ein Haus aufgeteilt ist (§ 7 Abs. 1 WEG). Für Teileigentum wie Läden, Büros oder Garagen heißt es Teileigentumsgrundbuch. Das Blatt des ungeteilten Grundstücks wird dabei geschlossen.
- Wohnungsrecht
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Das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB), umgangssprachlich Wohnrecht im Grundbuch. Es ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, steht in Abteilung II, ist nicht übertragbar und erlischt mit dem Tod des Berechtigten. Anders als beim Nießbrauch darf der Berechtigte die Räume anderen nur überlassen, wenn das gestattet ist (§ 1092 BGB).
Stand: September 2026. Die Erklärungen informieren allgemein und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice und keine Behörde; alle genannten Unterlagen können Sie auch direkt bei der zuständigen Stelle beantragen.