Was ist eine Baulast?
Eine Baulast ist eine freiwillige Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Er verspricht, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, das sich nicht schon aus dem Baurecht ergibt. Meist geht es darum, einem Nachbarn ein Bauvorhaben zu ermöglichen, das sonst nicht genehmigt werden könnte.
Die Verpflichtung wird mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam und gilt dann auch für alle späteren Eigentümer. Das Verzeichnis führt die Bauaufsichtsbehörde, nicht das Grundbuchamt. Rechtsgrundlage sind die Bauordnungen der Länder. Einzelheiten wie Form der Erklärung und Einsichtsrecht unterscheiden sich deshalb von Land zu Land.
Typische Baulasten aus der Praxis
- Abstandsflächenbaulast: Der Nachbar darf näher an die Grenze bauen, weil Sie einen Teil der vorgeschriebenen Abstandsfläche auf Ihrem Grundstück übernehmen. Sie selbst dürfen dort dann nicht mehr bauen.
- Zufahrts- oder Erschließungsbaulast: Ein Hinterliegergrundstück erreicht die Straße nur über Ihren Weg. Die Baulast sichert die Zufahrt gegenüber der Behörde.
- Stellplatzbaulast: Notwendige Stellplätze eines anderen Gebäudes liegen auf Ihrem Grundstück.
- Vereinigungsbaulast: Mehrere Flurstücke gelten baurechtlich als ein Grundstück, etwa weil ein Gebäude über die Flurstücksgrenze gebaut wurde.
- Leitungs- oder Anbaubaulast: Duldung von Leitungen oder die Pflicht, an eine gemeinsame Grenzwand anzubauen.
Jede dieser Verpflichtungen kann den Wert eines Grundstücks mindern oder ein eigenes Bauvorhaben verhindern. Umgekehrt kann eine Baulast zugunsten Ihres Grundstücks die Voraussetzung dafür sein, dass Ihr Haus überhaupt genehmigt wurde.
Wann Sie eine Baulastenauskunft brauchen
Vor dem Kauf klärt die Auskunft, ob Sie Verpflichtungen übernehmen, die im Grundbuch nicht zu sehen sind. Notare weisen im Kaufvertrag üblicherweise darauf hin, dass sie das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen haben; die Prüfung liegt also bei Ihnen. Banken fragen die Auskunft bei der Beleihung ab, weil eine Abstandsflächen- oder Zufahrtsbaulast den Beleihungswert beeinflusst. Vor einem Bauantrag zeigt sie, ob ein Teil des Grundstücks bereits für den Nachbarn freigehalten werden muss. Und beim Verkauf beantworten Sie damit eine Frage, die Käufer ohnehin stellen.
Wer bekommt Auskunft?
Einsicht in das Baulastenverzeichnis und Auszüge daraus erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Das haben in jedem Fall die Eigentümer des Grundstücks und Personen mit deren Vollmacht, also etwa Käufer, Makler oder Finanzierungsberater. Auch Erbbauberechtigte, Notare und Behörden bekommen Auskunft. Ein Kaufinteressent ohne Einverständnis des Eigentümers wird dagegen häufig abgewiesen. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 fragen wir deshalb ab, ob Sie Eigentümer sind, und holen sonst eine Vollmacht ein.
Wer führt das Baulastenverzeichnis?
Zuständig ist die untere Bauaufsichtsbehörde. Das ist je nach Land und Ort das Bauamt der kreisfreien Stadt, des Landkreises oder einer größeren kreisangehörigen Stadt. In Stadtstaaten führen es die Bezirks- bzw. Landesbehörden. Welche Stelle für Ihr Grundstück zuständig ist, zeigt die Suche weiter unten auf dieser Seite.
Direkt bei der Behörde: Sie können die Auskunft selbst beantragen, meist schriftlich mit Angabe des Flurstücks und, wenn Sie nicht Eigentümer sind, mit Vollmacht. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Wir übernehmen Zuständigkeitsprüfung, Antrag und Rückfragen und leiten Ihnen das Ergebnis weiter.
Sonderfälle Bayern und Brandenburg
Bayern hat kein Baulastenverzeichnis, weil die Bayerische Bauordnung die Baulast nicht kennt. Abstandsflächen, Zufahrten oder Stellplätze auf fremdem Grund werden dort über Dienstbarkeiten gesichert, die im Grundbuch in Abteilung II stehen (§§ 1018, 1090 BGB). Für ein bayerisches Grundstück ist deshalb der Grundbuchauszug die richtige Unterlage.
Brandenburg hat die Baulast 1994 abgeschafft und zum 1. Juli 2016 wieder eingeführt (§ 84 BbgBO). Baulasten aus der Zeit vor 1994 gelten fort. Was zwischen 1994 und Mitte 2016 gesichert wurde, steht als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde im Grundbuch. Für Brandenburg sollten Sie deshalb beides prüfen: das Baulastenverzeichnis und Abteilung II des Grundbuchs.
Kosten
Die Gebühr der Bauaufsichtsbehörde richtet sich nach der Gebührenordnung des Landes bzw. der Kommune und ist nicht bundesweit einheitlich. Oft ist eine Negativauskunft günstiger als ein Auszug mit Kopien der eingetragenen Erklärungen und Lagepläne. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 zahlen Sie zusätzlich unsere Servicegebühr, die im Bestellkasten und auf der Preisseite steht. Die Gebühr der Behörde weisen wir getrennt aus.
Ablauf und Dauer
- Sie geben die Anschrift und, wenn bekannt, Gemarkung und Flurstück an.
- Sie geben an, ob Sie Eigentümer sind; andernfalls brauchen wir eine Vollmacht.
- Wir stellen den Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
- Die Behörde antwortet mit einem Auszug oder einer Negativauskunft, wir leiten sie weiter.
Wie schnell die Antwort kommt, hängt allein von der Behörde und ihrer Auslastung ab. Eine feste Lieferzeit sagen wir deshalb nicht zu. Steht ein Notartermin an, bestellen Sie frühzeitig. Welche Unterlagen beim Kauf sonst noch dazugehören, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Immobilienkauf.