Was vor dem Entwurf geklärt sein sollte
Ein Bauantrag besteht aus Formularen, Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan und je nach Vorhaben weiteren Nachweisen. Welche Unterlagen genau dazugehören, bestimmt die Bauordnung Ihres Landes; das stellt Ihr Entwurfsverfasser zusammen. Bevor er aber planen kann, braucht er Antworten auf drei Fragen zum Grundstück: Wo genau liegen die Grenzen? Was darf dort gebaut werden? Welche Verpflichtungen lasten auf der Fläche?
Die Antworten liegen bei verschiedenen Stellen. Wer sie früh zusammenträgt, vermeidet, dass ein fertiger Entwurf an einer übersehenen Baulast oder einer Baugrenze scheitert und neu gezeichnet werden muss.
Flurkarte und Lageplan
Die Flurkarte, auch Liegenschaftskarte, zeigt die Flurstücke mit ihren Grenzen, die Nachbarflurstücke und die eingemessenen Gebäude. Sie wird vom Katasteramt geführt. Für die Planung brauchen Architekten sie als Grundlage, dazu das Liegenschaftsbuch mit Flurstücksbezeichnung und Fläche für die Antragsformulare.
Der Lageplan zum Bauantrag geht darüber hinaus: Er zeigt das geplante Gebäude mit Abständen zu den Grenzen, Höhenangaben und Zufahrten. Je nach Land und Vorhaben muss ihn ein Vermessungsingenieur erstellen. Den Lageplan erstellen wir nicht; die Flurkarte dafür können Sie über uns beantragen.
Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung
Gilt ein Bebauungsplan, legt er die Spielregeln fest: Art der Nutzung, etwa allgemeines Wohngebiet, Maß der Nutzung mit Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, Zahl der Vollgeschosse, überbaubare Fläche mit Baugrenzen und Baulinien, oft auch Dachform und Firstrichtung. Die Begriffe dazu stehen in der Baunutzungsverordnung. Ein Vorhaben, das den Festsetzungen entspricht und dessen Erschließung gesichert ist, ist zulässig (§ 30 BauGB).
Fehlt ein Bebauungsplan, entscheidet im Innenbereich, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt (§ 34 BauGB). Im Außenbereich ist Bauen nur ausnahmsweise erlaubt (§ 35 BauGB). Bei Unsicherheit hilft eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht, die einzelne Fragen verbindlich klärt, bevor Sie den ganzen Antrag einreichen.
Baulasten, Dienstbarkeiten, Altlasten
Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht, nicht im Grundbuch. Hat ein früherer Eigentümer etwa übernommen, eine Abstandsfläche für das Nachbarhaus freizuhalten, dürfen Sie dort nicht bauen. In Bayern gibt es keine Baulasten; dort übernehmen Dienstbarkeiten im Grundbuch diese Rolle. In Brandenburg wurde die Baulast 2016 wieder eingeführt, ältere Sicherungen stehen dort als Dienstbarkeit im Grundbuch.
Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs, etwa Leitungs-, Wege- oder Überbaurechte, gelten überall und gehen Ihrem Bauvorhaben vor. Altlasten wirken sich vor allem auf die Kosten aus: Belasteter Aushub muss gesondert entsorgt werden. Ob eine Fläche im Altlastenkataster erfasst ist, sagt Ihnen die zuständige Bodenschutzbehörde. Steht ein Denkmal auf oder neben dem Grundstück, brauchen Sie unter Umständen zusätzlich eine denkmalrechtliche Genehmigung.
Umbau und Anbau: die Bauakte
Bei Anbau, Aufstockung oder Umnutzung plant der Architekt auf dem Bestand. Die Bauakte der Bauaufsicht enthält die früheren Genehmigungen, Grundrisse, Schnitte und oft die Statik. Sie zeigt auch, ob der heutige Zustand genehmigt ist. Nicht genehmigte Teile müssen mit dem neuen Antrag meist nachträglich legalisiert werden.
Unterlagen beantragen
Sie können jede Unterlage direkt bei der zuständigen Stelle beantragen: Katasteramt, Gemeinde, Bauaufsicht, Grundbuchamt, Bodenschutz- und Denkmalbehörde. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Im Bestellkasten wählen Sie die Unterlagen für Ihren Bauantrag, geben das Grundstück einmal an, und wir stellen die Anträge. Die Amtsgebühren kommen zu unserer Servicegebühr hinzu und stehen getrennt auf der Rechnung; die Preise finden Sie auf der Preisseite. Wie schnell die Stellen antworten, bestimmen sie selbst. Planen Sie die Beschaffung deshalb vor dem ersten Termin mit dem Architekten ein.