Warum die Bank Immobilienunterlagen verlangt
Ein Immobiliendarlehen ist durch eine Grundschuld auf dem Grundstück gesichert. Zahlt der Kreditnehmer nicht, verwertet die Bank die Immobilie. Wie viel sie leiht und zu welchem Zins, hängt deshalb vom Beleihungswert ab, den die Bank selbst ermittelt, meist vorsichtiger als der Kaufpreis. Für diese Bewertung braucht sie belastbare Angaben: Wem gehört das Objekt, wie groß ist es, was ist genehmigt, welche Rechte gehen der Bank im Grundbuch vor?
Fehlende oder widersprüchliche Unterlagen verzögern die Zusage oder führen zu einem schlechteren Angebot. Wer die Objektunterlagen vollständig einreicht, erspart sich Rückfragen.
In welcher Phase Sie welche Unterlage brauchen
- Erste Konditionsanfrage: Exposé, Kaufpreis und grobe Eckdaten genügen oft für eine unverbindliche Einschätzung.
- Finanzierungsantrag: Jetzt will die Bank die Objektunterlagen sehen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und Fotos, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Bei Neubauten kommen Bauvertrag und Baugenehmigung hinzu.
- Vor der Zusage: Manche Banken schicken einen Gutachter zur Besichtigung oder fordern weitere Nachweise wie eine Baulastenauskunft an.
- Nach der Zusage: Notartermine für Kaufvertrag und Grundschuld, dann Eintragung im Grundbuch und Auszahlung.
Die Objektunterlagen sind der Engpass, weil sie von Ämtern kommen, deren Bearbeitungszeit Sie nicht beeinflussen können. Beantragen Sie sie deshalb, sobald das Objekt feststeht, nicht erst, wenn die Bank danach fragt.
Haus oder Eigentumswohnung: der Unterschied
Bei einem Haus bewertet die Bank Grundstück und Gebäude als Einheit. Flurkarte und Bodenwert spielen eine große Rolle, ebenso die Frage, ob Anbauten genehmigt sind.
Bei einer Eigentumswohnung beleiht die Bank einen Miteigentumsanteil. Sie will wissen, welche Räume zur Wohnung gehören, wie hoch der Anteil ist und ob Sondernutzungsrechte wie Stellplatz oder Garten dazugehören. Das steht in Teilungserklärung und Aufteilungsplan, die beide in der Grundakte liegen. Viele Banken fragen zudem nach Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan, Höhe der Erhaltungsrücklage und den letzten Versammlungsprotokollen; diese Unterlagen bekommen Sie beim Verwalter.
Was mit dem Grundbuch nach der Zusage passiert
Nach der Kreditzusage bestellen Sie eine Grundschuld zugunsten der Bank. Das geschieht vor einem Notar, weil das Grundbuchamt nur auf Grundlage öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden einträgt (§ 29 GBO). Beim Kauf erteilt der Verkäufer dafür meist eine Belastungsvollmacht im Kaufvertrag, damit Sie die Grundschuld schon vor der Eigentumsumschreibung bestellen können.
Die Grundschuld wird in Abteilung III eingetragen. Die Bank achtet auf den Rang: Ihre Grundschuld soll an erster Stelle stehen oder nur hinter Rechten, die sie akzeptiert. Alte Grundschulden des Verkäufers werden deshalb aus dem Kaufpreis abgelöst und gelöscht. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt Ihnen, was dort heute steht.
Persönliche Unterlagen gehören auch dazu
Neben den Objektunterlagen prüft die Bank Ihre Bonität: Ausweis, Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise, bei Selbstständigen Jahresabschlüsse und Steuerbescheide. Diese Unterlagen haben Sie selbst oder bekommen sie von Arbeitgeber und Finanzamt. Unser Service betrifft nur die Unterlagen zum Objekt, die bei Ämtern liegen oder erstellt werden müssen.
Unterlagen beschaffen: selbst oder über uns
Sie können jede Objektunterlage direkt bei der zuständigen Stelle beantragen. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Im Bestellkasten wählen Sie die Unterlagen für Ihre Finanzierung, geben die Adresse des Objekts ein, und wir stellen die Anträge bei Grundbuchamt, Katasteramt und Bauaufsicht. Gehören Sie noch nicht zu den Eigentümern, holen wir vorher die nötige Vollmacht ein. Die Amtsgebühren kommen zur Servicegebühr hinzu und stehen getrennt auf der Rechnung; die Preise finden Sie auf der Preisseite. Eine feste Lieferzeit können wir nicht zusagen, weil die Ämter unterschiedlich schnell arbeiten.
Kaufen Sie eine Wohnung, finden Sie die vollständige Liste in der Checkliste Unterlagen für den Wohnungskauf.