Was ist ein Bodenrichtwert?
Jeder Kaufvertrag über ein Grundstück landet in Kopie beim Gutachterausschuss des Kreises oder der Stadt. Aus dieser Kaufpreissammlung ermittelt der Ausschuss flächendeckend durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 BauGB, § 193 Abs. 5 BauGB). Dafür teilt er das Gebiet in Richtwertzonen, in denen Art und Maß der Nutzung weitgehend übereinstimmen, zum Beispiel ein Wohngebiet mit Einfamilienhäusern oder ein Gewerbegebiet.
Der Wert wird in Euro je Quadratmeter angegeben. In bebauten Gebieten gilt er so, als wäre der Boden unbebaut. Zu jeder Zone gehört ein beschriebenes Richtwertgrundstück mit Merkmalen wie Nutzungsart, Geschossflächenzahl oder Grundstückstiefe. Nur für ein Grundstück mit genau diesen Merkmalen ist der Bodenrichtwert unmittelbar passend.
Wofür Sie den Bodenrichtwert brauchen
- Grundsteuer: Im Bundesmodell ergibt sich der Grundsteuerwert unbebauter Grundstücke aus Fläche mal Bodenrichtwert (§ 247 BewG); auch bei bebauten Grundstücken fließt der Bodenwert ein.
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt bewertet unbebaute Grundstücke nach Fläche und Bodenrichtwert (§ 179 BewG), bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert ein Baustein der Bewertung.
- Kauf und Verkauf: Er zeigt, ob der geforderte Preis für ein Baugrundstück in der Lage plausibel ist.
- Kaufpreisaufteilung: Wer eine vermietete Immobilie kauft, schreibt nur den Gebäudeanteil ab. Der Bodenwert ist der Ausgangspunkt, um den Kaufpreis aufzuteilen.
- Erbauseinandersetzung und Scheidung: als erste, neutrale Orientierung, bevor jemand ein Gutachten beauftragt.
Was der Bodenrichtwert nicht aussagt
Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist der Preis, der für ein konkretes Grundstück mit all seinen Eigenschaften am Markt zu erzielen wäre. Ein Eckgrundstück, ein ungünstiger Zuschnitt, eine eingetragene Dienstbarkeit oder eine Baulast verändern diesen Wert, ohne dass sich der Bodenrichtwert der Zone bewegt. Das Gebäude ist überhaupt nicht erfasst.
Wer den Wert eines bebauten Grundstücks braucht, etwa für Verkauf, Erbe oder einen Nachweis beim Finanzamt, benötigt deshalb ein Gutachten. Einen Überblick über die Möglichkeiten gibt die Seite Verkehrswertgutachten.
Wo Sie den Bodenrichtwert bekommen
Direkt beim Gutachterausschuss: Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen, und jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft verlangen (§ 196 Abs. 3 BauGB). Ein berechtigtes Interesse brauchen Sie nicht. Die Geschäftsstellen sitzen je nach Land beim Kreis, bei der Stadt oder bei einer Landesbehörde.
Online: Die meisten Länder stellen die Richtwerte in einem Kartenportal bereit, häufig unter dem Namen BORIS. Dort suchen Sie die Adresse, klicken die Zone an und lesen Wert, Stichtag und Merkmale ab. Das ist für eine erste Einschätzung oft der schnellste Weg und kostet in vielen Ländern nichts.
Schriftliche Auskunft: Eine Bescheinigung der Geschäftsstelle ist sinnvoll, wenn Sie den Wert gegenüber Finanzamt, Bank oder Miterben belegen wollen, wenn das Grundstück nicht eindeutig einer Zone zugeordnet ist oder wenn Sie einen Wert zu einem zurückliegenden Stichtag brauchen. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Wir beantragen diese Auskunft beim zuständigen Gutachterausschuss für Sie. Wer die Karte selbst lesen kann und nur den aktuellen Wert braucht, kommt im Landesportal ohne uns aus.
So lesen Sie eine Bodenrichtwertauskunft
Eine Auskunft enthält neben dem Betrag mehrere Angaben, die für die Einordnung entscheidend sind:
- Stichtag: Bodenrichtwerte gelten für einen Zeitpunkt. Für eine Erbschaft zählt der Wert, der zuletzt vor dem Todestag zu ermitteln war, nicht der heutige.
- Entwicklungszustand: baureifes Land, Rohbauland, Bauerwartungsland oder Fläche der Land- und Forstwirtschaft. Die Werte liegen oft um ein Vielfaches auseinander.
- Art der Nutzung: Wohnbaufläche, gemischte Baufläche, Gewerbe.
- Merkmale des Richtwertgrundstücks: etwa Geschossflächenzahl, Fläche oder Tiefe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, stellen manche Gutachterausschüsse Umrechnungskoeffizienten bereit.
- Erschließungszustand: ob Erschließungsbeiträge im Wert enthalten sind oder noch anfallen.
Kosten und Ablauf
Die Gebühr für eine schriftliche Auskunft legt jedes Land bzw. jede Kommune in ihrer Gebührenordnung fest. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 kommt unsere Servicegebühr hinzu; den aktuellen Preis sehen Sie im Bestellkasten und auf der Preisseite. Die Amtsgebühr weisen wir getrennt aus.
- Sie geben die Adresse des Grundstücks an, wenn bekannt auch Gemarkung und Flurstück.
- Wir ermitteln den zuständigen Gutachterausschuss und stellen dort den Antrag.
- Die Geschäftsstelle erteilt die Auskunft, wir leiten sie an Sie weiter.
Wie schnell die Geschäftsstelle antwortet, ist sehr unterschiedlich und liegt nicht in unserer Hand. Eine feste Lieferzeit sagen wir deshalb nicht zu. Eine Vollmacht brauchen wir für die Bodenrichtwertauskunft nicht, weil sie keine personenbezogenen Daten enthält.