Haus geerbt, was tun? Die Reihenfolge
Nach einem Todesfall wissen Erben oft nicht genau, welche Grundstücke zum Nachlass gehören, wo sie liegen und was auf ihnen lastet. Die Unterlagen bauen aufeinander auf:
- Überblick verschaffen: Grundbuchauszug für jedes bekannte Grundstück. Er nennt Eigentümer, Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch und Grundschulden, die vielleicht noch valutieren. Finden Sie im Nachlass nur eine Adresse, führt die Flurkarte zu den Flurstücksnummern.
- Erbenstellung klären: Erbschein beim Nachlassgericht oder, bei notariellem Testament, dessen Eröffnungsniederschrift.
- Grundbuch berichtigen: Die Erben werden als Eigentümer eingetragen. Ohne diesen Schritt können sie weder verkaufen noch beleihen.
- Wert ermitteln: für die Erbschaftsteuererklärung, für die Auseinandersetzung unter Miterben und für Pflichtteilsansprüche.
- Entscheiden: behalten, vermieten, verkaufen oder einem Miterben übertragen. Je nach Weg kommen Bauakte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis hinzu.
Grundbuchauszug und Grundbuchberichtigung
Nach dem Erbfall ist das Grundbuch unrichtig: Eingetragen ist noch der Verstorbene, Eigentümer sind aber die Erben. Die Berichtigung beantragen die Erben beim Grundbuchamt. Als Nachweis der Erbfolge verlangt das Amt einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügen in der Regel die Urkunde und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Abs. 1 GBO).
Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden. Wer die Frist verstreichen lässt, zahlt die reguläre Gebühr nach dem Wert des Grundstücks.
Für die Berichtigung selbst brauchen Sie keinen Grundbuchauszug. Er ist aber die Arbeitsgrundlage für alles andere: Er zeigt, ob eine Grundschuld noch eingetragen ist, ob ein Wohnrecht für den überlebenden Partner besteht und ob Grundstücke auf einem gemeinsamen Blatt mit anderen stehen.
Wert für Finanzamt, Miterben und Pflichtteil
Finanzamt: Für die Erbschaftsteuer ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz. Bei unbebauten Grundstücken ist das die Fläche mal Bodenrichtwert; bei bebauten Grundstücken kommen weitere Verfahren hinzu. Die Bodenrichtwertauskunft zeigt Ihnen vorab, mit welchem Wert zu rechnen ist. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn nachweisen, regelmäßig durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen (§ 198 BewG).
Miterben: Wollen Erben eine Immobilie untereinander aufteilen oder einer die anderen auszahlen, brauchen sie einen gemeinsam akzeptierten Wert. Eine Bodenrichtwertauskunft und ein Kurzgutachten auf Fotobasis geben einen ersten Rahmen, ersetzen aber kein Verkehrswertgutachten, wenn es um viel Geld oder Streit geht.
Pflichtteil: Wer enterbt wurde, kann den Pflichtteil verlangen, die Hälfte des gesetzlichen Erbteils (§ 2303 BGB). Maßgeblich ist der Wert des Nachlasses. Pflichtteilsberechtigte dürfen dafür beim Gutachterausschuss selbst ein Gutachten beantragen (§ 193 Abs. 1 BauGB).
Welche Nachweise Erben vorlegen
Für die Einsicht ins Grundbuch müssen Erben ihr berechtigtes Interesse darlegen. Je nach Grundbuchamt reicht dafür die Sterbeurkunde zusammen mit einem Nachweis der Verwandtschaft, ein eröffnetes Testament oder der Erbschein. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 fragen wir die Nachweise ab und reichen sie mit dem Antrag ein. Katasteramt und Bauaufsicht verlangen für Eigentümerangaben und Bauakten ähnliche Nachweise; die Bodenrichtwertauskunft bekommt jeder ohne Nachweis.
Unterlagen beantragen
Alle Unterlagen können Sie direkt bei den Ämtern beantragen. Liegt die geerbte Immobilie weit entfernt, kennen Sie oft weder das zuständige Grundbuchamt noch das Katasteramt. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Sie geben im Bestellkasten die Adresse an und wählen die Unterlagen, wir ermitteln die zuständigen Stellen und stellen die Anträge. Die Amtsgebühren kommen zu unserer Servicegebühr hinzu und werden getrennt ausgewiesen; die Preise finden Sie auf der Preisseite. Wie schnell die Ämter liefern, bestimmen sie selbst.
Planen Sie einen Verkauf, lohnt ein Blick auf die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Rechtliche Fragen zur Erbauseinandersetzung beantworten Notar, Nachlassgericht oder ein Fachanwalt für Erbrecht.