Was in der Grundakte liegt
Für jede Eigentumswohnung gibt es ein eigenes Grundbuchblatt, das Wohnungsgrundbuch. Im Bestandsverzeichnis steht Ihr Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung. Die Einzelheiten stehen nicht im Grundbuch selbst, sondern in den Dokumenten, auf die es verweist. Sie liegen in der Grundakte beim Grundbuchamt:
- die Teilungserklärung mit der Gemeinschaftsordnung (§ 8 WEG),
- der Aufteilungsplan, eine Bauzeichnung mit den Nummern der Wohnungen und Nebenräume (§ 7 WEG),
- die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde,
- spätere Änderungen, etwa wenn ein Dachboden ausgebaut oder ein Stellplatz neu zugeordnet wurde.
Wir beantragen den Grundbuchauszug und Kopien aus der Grundakte beim zuständigen Grundbuchamt. Sie können beides auch selbst dort beantragen.
Worauf Sie in der Teilungserklärung achten
Die Teilungserklärung ist oft lang und juristisch formuliert. Für Käufer sind vor allem diese Punkte wichtig:
- Was gehört zur Wohnung? Keller, Dachboden, Balkon und Stellplatz sind nicht automatisch Ihr Eigentum. Prüfen Sie, ob sie im Aufteilungsplan mit Ihrer Wohnungsnummer bezeichnet sind.
- Sondernutzungsrechte: Gartenanteile oder Stellplätze gehören oft allen Eigentümern gemeinsam, dürfen aber nur von einer Wohnung genutzt werden. Das muss ausdrücklich geregelt sein.
- Kostenverteilung: Die Gemeinschaftsordnung legt fest, wer welche Kosten trägt, meist nach Miteigentumsanteilen.
- Nutzung: Regeln zur Vermietung, zur gewerblichen Nutzung oder zur Tierhaltung können Ihre Pläne einschränken.
Stimmen Grundriss im Exposé und Aufteilungsplan nicht überein, klären Sie das vor dem Kauf mit Verkäufer und Notar.
Was der Verwalter liefert
Einige wichtige Unterlagen liegen nicht bei einem Amt, sondern bei der Hausverwaltung. Sie bekommen sie über den Verkäufer, der sie beim Verwalter anfordern kann:
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung,
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage,
- Höhe des monatlichen Hausgelds.
Aus ihnen erfahren Sie, ob Sanierungen anstehen, ob Sonderumlagen beschlossen sind und wie die Gemeinschaft wirtschaftet. Diese Unterlagen beschaffen wir nicht, weil sie nur der Verwalter herausgeben kann.
Vollmacht des Verkäufers
Vor dem Kauf haben Sie noch kein eigenes berechtigtes Interesse am Grundbuch der Wohnung. Grundbuchamt und Baubehörde verlangen deshalb in der Regel eine Vollmacht des Eigentümers. Eine kurze schriftliche Erklärung mit Unterschrift, Name, Anschrift und Bezeichnung der Wohnung genügt meist. Bei der Bestellung fragen wir, ob Sie Eigentümer sind, und nennen Ihnen den Nachweis, den die jeweilige Stelle erwartet.
Checkliste Wohnungskauf: in welcher Reihenfolge prüfen?
- Grundbuchauszug: Stimmt der Eigentümer? Welche Rechte und Grundschulden sind eingetragen?
- Teilungserklärung und Aufteilungsplan: Gehört alles zur Wohnung, was im Exposé steht?
- Unterlagen des Verwalters: Welche Kosten und Maßnahmen kommen auf Sie zu?
- Unterlagen für die Bank zusammenstellen, siehe Unterlagen für die Baufinanzierung.
Planen Sie genug Zeit ein: Die Bearbeitungszeiten der Grundbuchämter unterscheiden sich stark, und eine feste Lieferzeit kann niemand zusagen.