Was bescheinigt die Abgeschlossenheit?
Das Wohnungseigentumsgesetz knüpft das Sondereigentum an eine bauliche Bedingung: Wohnungen und sonstige Räume sollen in sich abgeschlossen sein (§ 3 Abs. 3 WEG). Dass diese Voraussetzung vorliegt, bestätigt die Baubehörde schriftlich. Diese Bescheinigung wird zusammen mit dem Aufteilungsplan der Eintragungsbewilligung beigefügt (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Ohne sie legt das Grundbuchamt keine Wohnungsgrundbücher an.
Die Bescheinigung ist also kein Qualitätssiegel für die Wohnung und keine Baugenehmigung. Sie beantwortet nur eine Frage: Lässt sich dieses Gebäude so, wie es gezeichnet ist, in getrennte Einheiten aufteilen?
Kopie oder neue Bescheinigung?
Hinter der Suche nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung stehen zwei ganz verschiedene Anliegen:
- Kopie einer vorhandenen Bescheinigung: Das Haus ist bereits aufgeteilt, Sie brauchen die Bescheinigung für Kauf, Finanzierung, Umbau oder Ihre Unterlagen. Dann gibt es sie schon, und es geht nur darum, eine Kopie zu bekommen.
- Neue Bescheinigung für eine Aufteilung: Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus und möchten es in Eigentumswohnungen aufteilen, etwa für Verkauf, Erbfolge oder Schenkung. Dann muss die Behörde die Abgeschlossenheit erstmals prüfen, und dafür braucht sie vollständige Bauzeichnungen.
Über den Bestellkasten beauftragen Sie uns, die Bescheinigung beziehungsweise eine Kopie bei der zuständigen Stelle zu beantragen. Geht es um eine erstmalige Aufteilung, klären wir vorab mit Ihnen, welche Pläne die Behörde verlangt und ob sie schon vorliegen.
Abgeschlossenheitserklärung: Muster und Inhalt
Im Alltag heißt die Bescheinigung oft auch Abgeschlossenheitserklärung. Gemeint ist dasselbe Dokument. Es ist meist nur eine Seite lang und fest mit den Bauzeichnungen verbunden, auf die es sich bezieht. So sieht der Kern typischerweise aus (erfundenes Beispiel):
Beispiel Abgeschlossenheitsbescheinigung
„Die in dem beiliegenden Aufteilungsplan mit den Nummern 1 bis 6 bezeichneten Wohnungen und die mit den Nummern 7 und 8 bezeichneten nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume in dem Gebäude Lindenweg 7, Musterstadt, Gemarkung Musterdorf, Flur 3, Flurstück 88, sind in sich abgeschlossen.“
Dazu kommen Aktenzeichen, Datum, Unterschrift und Siegel oder Stempel der Behörde. Die zugehörigen Pläne tragen denselben Vermerk. Prüfen Sie beim Lesen vor allem, ob die Nummern im Plan zur Nummer Ihrer Wohnung in der Teilungserklärung passen und ob spätere Umbauten nachträglich bescheinigt wurden.
Wofür Sie die Bescheinigung brauchen
Aufteilung nach dem WEG: Der Notar reicht Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Bescheinigung beim Grundbuchamt ein. Erst dann entstehen die einzelnen Wohnungsgrundbücher und die Wohnungen können getrennt verkauft und beliehen werden.
Kauf und Finanzierung: Einige Banken und Käufer möchten die Bescheinigung sehen, vor allem bei Altbauten, ausgebauten Dachgeschossen oder nachträglich gebildeten Einheiten.
Änderungen an der Aufteilung: Wer Wohnungen zusammenlegt, teilt oder Räume zwischen Einheiten tauscht, braucht dafür unter Umständen eine Bescheinigung für den neuen Zuschnitt.
Wann ist eine Wohnung abgeschlossen?
Vereinfacht gesagt: wenn sie von fremden Wohnungen und Räumen baulich getrennt ist und einen eigenen, abschließbaren Zugang hat, etwa vom Treppenhaus, vom Freien oder von einem Vorraum. Zu einer Wohnung gehören in der Regel auch Küche oder Kochgelegenheit, Bad und WC. Zusätzliche Räume außerhalb der Wohnung, zum Beispiel ein Kellerraum, müssen ebenfalls abschließbar sein.
Die Einzelheiten beurteilt die Baubehörde nach ihrer Verwaltungspraxis und dem Landesrecht. Typische Schwierigkeiten sind Durchgangszimmer zu einer anderen Einheit, gemeinsam genutzte Bäder, fehlende Türen zum Treppenhaus oder Kellerräume ohne eigene Tür. Solche Punkte müssen vor dem Antrag gelöst oder in den Plänen korrekt dargestellt sein.
Wer darf beantragen?
Eine neue Bescheinigung beantragt der Eigentümer des Grundstücks oder jemand mit seiner Vollmacht, zum Beispiel ein Architekt oder Notar. Eine Kopie aus der Grundakte bekommt, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 46 GBV), also vor allem Wohnungseigentümer, ihre Bevollmächtigten und Erben. Bei der Bauaufsichtsbehörde gelten die Regeln des Landes für die Akteneinsicht; ohne Eigentum oder Vollmacht geben Behörden in der Regel nichts heraus.
Wer stellt sie aus, wo liegt sie?
Ausgestellt wird die Bescheinigung von der Baubehörde, in den meisten Fällen der unteren Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises, in dem das Gebäude steht. Eine bereits ausgestellte Bescheinigung finden Sie an zwei Stellen: in der Grundakte beim Grundbuchamt, als Anlage zur Teilungserklärung, und in der Akte der Baubehörde. Auch Hausverwaltung und Notar haben oft eine Kopie.
Direkt beim Amt: Sie können die Bescheinigung selbst bei der Bauaufsichtsbehörde beantragen oder eine Kopie beim Grundbuchamt anfordern. Welche Behörde für Ihr Objekt zuständig ist, sehen Sie unten auf dieser Seite. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Wir übernehmen den Antrag, prüfen Vollmacht und Unterlagen und halten den Kontakt zur Behörde.
Kosten
Für eine neue Bescheinigung erhebt die Bauaufsichtsbehörde eine Gebühr nach der Gebührenordnung des Landes oder der Kommune. Sie richtet sich häufig nach der Zahl der Wohnungen und dem Prüfaufwand. Hinzu kommen gegebenenfalls Kosten für die Bauzeichnungen, wenn diese erst angefertigt werden müssen. Eine Kopie aus der Grundakte rechnet das Grundbuchamt nach dem GNotKG ab.
Unsere Servicegebühr steht im Bestellkasten und auf der Preisseite. Die Gebühren der Behörde kommen hinzu und werden getrennt ausgewiesen.
Ablauf und Dauer
- Sie geben Anschrift und Art des Objekts an und schreiben ins Bemerkungsfeld, ob Sie eine vorhandene Bescheinigung oder eine neue Aufteilung brauchen.
- Wir prüfen Eigentum bzw. Vollmacht und ermitteln die zuständige Stelle.
- Für eine Kopie stellen wir den Antrag bei Grundbuchamt oder Bauaufsicht. Für eine neue Bescheinigung stimmen wir mit Ihnen ab, welche Pläne eingereicht werden.
- Die Behörde prüft und stellt aus; wir leiten das Ergebnis an Sie weiter.
Die Bearbeitungszeit bestimmt die Behörde. Eine Kopie ist in der Regel schneller zu haben als eine neue Bescheinigung, bei der Pläne geprüft und manchmal nachgebessert werden müssen. Feste Fristen können wir nicht zusagen. Wer eine Aufteilung plant, sollte den Notar früh einbinden. Die Pläne, die zur Bescheinigung gehören, werden anschließend als Aufteilungsplan Teil der Teilungserklärung.