Diese Seite gilt für Häuser und Grundstücke. Kaufen Sie eine Eigentumswohnung, kommen Teilungserklärung, Aufteilungsplan und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu; dafür gibt es eine eigene Checkliste: Unterlagen für den Wohnungskauf.
Wann Sie welche Unterlage brauchen
Ein Kauf läuft in Etappen, und nicht jede Unterlage ist in jeder Etappe gleich wichtig:
- Nach der Besichtigung, vor dem Angebot: Grundbuchauszug und Flurkarte. Sie zeigen, ob Grundstück, Grenzen und Belastungen zum Exposé passen. Das ist die günstigste Stelle, um Überraschungen zu finden, weil Sie noch nichts zugesagt haben.
- Vor der Finanzierungszusage: Die Bank verlangt eigene Objektunterlagen, meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenangaben und Baubeschreibung. Liegen sie schon vor, sparen Sie Zeit.
- Vor dem Kaufvertragsentwurf: Baulasten, Bauakte, Altlasten, Bebauungsplan und, bei älteren Gebäuden, Denkmalschutz. Was hier auffällt, gehört in die Verhandlung oder in den Vertrag.
- Beim Notar: Der Notar prüft den aktuellen Grundbuchstand selbst und veranlasst nach der Beurkundung Vormerkung und Eigentumsumschreibung.
Grundbuch: Was im Auszug zählt
Im Bestandsverzeichnis steht, welche Flurstücke zum Grundstück gehören. Vergleichen Sie Größe und Flurstücke mit dem Exposé: Garage oder Gartenstück sind manchmal ein eigenes Flurstück auf einem anderen Blatt. In Abteilung I steht, wer verkaufen darf. Ist dort noch ein Verstorbener oder eine Erbengemeinschaft eingetragen, müssen alle Berechtigten mitwirken.
Abteilung II verdient die meiste Aufmerksamkeit. Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder ein Wohnrecht bleiben in der Regel bestehen und mindern den Nutzen des Grundstücks. Der Auszug nennt nur ein Stichwort; den genauen Inhalt finden Sie in der Eintragungsbewilligung in der Grundakte. Abteilung III zeigt Grundschulden. Sie sind beim Kauf normal, weil der Verkäufer sie aus dem Kaufpreis ablösen lässt. Der Notar regelt das im Vertrag.
Bauakte, Baulasten, Bebauungsplan
Bauakte: Sie liegt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde und enthält Baugenehmigungen, genehmigte Pläne und Baubeschreibung. Gleichen Sie ab, ob der heutige Zustand genehmigt ist. Ein nicht genehmigter Anbau kann später Auflagen oder im schlimmsten Fall eine Rückbauanordnung nach sich ziehen.
Baulasten: Eine Baulast ist eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsicht, etwa Abstandsflächen für den Nachbarn freizuhalten oder eine Zufahrt zu dulden. Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Ausnahme Bayern: Dort gibt es keine Baulasten, die Sicherung läuft über Dienstbarkeiten im Grundbuch. In Brandenburg wurde die Baulast 2016 wieder eingeführt; dort lohnt sich der Blick in Verzeichnis und Grundbuch.
Bebauungsplan: Wer anbauen, aufstocken oder ein Grundstück später teilen möchte, braucht die Festsetzungen des Bebauungsplans. Gibt es keinen, richtet sich die Bebaubarkeit nach der Umgebung. Bebauungspläne sind öffentlich; jeder darf sie bei der Gemeinde einsehen (§ 10 Abs. 3 BauGB).
Altlasten und Denkmalschutz
Stand auf dem Grundstück früher eine Tankstelle, eine Werkstatt oder ein Betrieb, fragen Sie das Altlastenkataster ab. Eine Sanierung kann teurer werden als das Haus. Die Auskunft sagt allerdings nur, ob etwas erfasst ist, nicht, dass der Boden sauber ist. Bei Altbauten klärt die Denkmalschutzauskunft, ob Umbauten genehmigt werden müssen und ob steuerliche Abschreibungen für Denkmale in Frage kommen.
Nicht in unserem Sortiment, aber ebenfalls wichtig: der Energieausweis, den der Verkäufer vorlegen muss, und bei Bedarf ein Gutachten zum Bauzustand durch einen Sachverständigen.
Darf ich als Käufer die Unterlagen anfordern?
Beim Grundbuch und bei vielen Behördenauskünften nur mit berechtigtem Interesse. Kaufinteresse allein reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht. Der einfachste Weg ist eine schriftliche Vollmacht oder Zustimmung des Verkäufers (§ 43 Abs. 2 GBV). Bitten Sie früh darum; ein Verkäufer, der ernsthaft verkaufen will, hat damit selten ein Problem. Bebauungspläne und Bodenrichtwerte sind dagegen für jeden zugänglich.
Selbst beantragen oder bestellen
Jede dieser Unterlagen können Sie direkt bei der zuständigen Stelle beantragen: Grundbuchamt, Katasteramt, Bauaufsicht, Bodenschutz- und Denkmalbehörde. Das sind je nach Ort vier bis fünf verschiedene Ämter mit eigenen Formularen und Gebühren. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Sie wählen im Bestellkasten die Unterlagen, geben die Adresse einmal an, und wir stellen die Anträge. Die Amtsgebühren kommen zu unserer Servicegebühr hinzu und werden getrennt ausgewiesen; die Preise stehen auf der Preisseite. Wie schnell die Ämter liefern, bestimmen sie selbst; planen Sie deshalb vor dem Notartermin genügend Vorlauf ein.