Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Der Verkehrswert, auch Marktwert, ist der Preis, der für eine Immobilie zu einem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (§ 194 BauGB). Ein Verkehrswertgutachten ermittelt diesen Wert nach den Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung, also über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert. Dazu gehören in der Regel eine Ortsbesichtigung, die Auswertung von Grundbuch, Baulasten, Bauakte und Plänen sowie eine ausführliche Begründung.
Gebraucht wird ein solches Vollgutachten vor Gericht, etwa bei Scheidung, Pflichtteil oder Zwangsversteigerung, und gegenüber dem Finanzamt, wenn Sie einen niedrigeren Wert als den steuerlich angesetzten nachweisen wollen. Ein Verkehrswertgutachten in diesem Sinn bieten wir über Grundbuch24 nicht an. Wir sagen das so deutlich, weil die Unterschiede im Streitfall entscheidend sind.
Kurzgutachten auf Grundlage von Fotos
Das Kurzgutachten ist eine überschlägige Werteinschätzung durch einen Sachverständigen. Grundlage sind die Fotos und Angaben, die Sie liefern: Lage, Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zustand und Ausstattung. Eine Ortsbesichtigung findet nicht statt. Das Ergebnis ist eine begründete Einschätzung, in welcher Größenordnung der Wert der Immobilie liegt.
Es ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, ersetzt keine Besichtigung und ist als Nachweis gegenüber Finanzamt oder Gericht nicht geeignet. Sinnvoll ist es als Orientierung: bevor Sie einen Angebotspreis festlegen, bevor Sie auf ein Kaufangebot reagieren oder wenn eine Erbengemeinschaft eine erste gemeinsame Zahl braucht.
Kaufpreisaufteilung vom Sachverständigen
Beim Kauf einer vermieteten Wohnung oder eines Mietshauses ist nur der Gebäudeanteil abschreibbar. Wie viel vom Kaufpreis auf Boden und wie viel auf Gebäude entfällt, bestimmt die Höhe der jährlichen Abschreibung über Jahrzehnte. Die Kaufpreisaufteilung eines Sachverständigen leitet dieses Verhältnis aus Bodenwert und Gebäudewert her und dokumentiert den Rechenweg.
Das Finanzamt verwendet oft eine Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die in teuren Lagen einen hohen Bodenanteil ergibt. Der Bundesfinanzhof hat 2020 klargestellt, dass diese Arbeitshilfe eine vertragliche Aufteilung nicht ohne Weiteres ersetzt (IX R 26/19). Eine begründete Aufteilung ist deshalb ein gutes Argument, die steuerliche Beratung im Einzelfall ersetzt sie nicht.
Welche Bewertung für welchen Zweck?
- Preis einschätzen vor Kauf oder Verkauf: Kurzgutachten, ergänzend der Bodenrichtwert der Lage.
- Gespräch in der Erbengemeinschaft: Kurzgutachten als Ausgangspunkt; kommt keine Einigung zustande, ein Vollgutachten.
- Abschreibung bei vermieteter Immobilie: Kaufpreisaufteilung.
- Niedrigerer Wert bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer: Vollgutachten nach § 198 BewG.
- Gericht, Scheidung, Pflichtteil: Vollgutachten.
Vollgutachten: Gutachterausschuss oder Sachverständiger
Ein Verkehrswertgutachten beauftragen Sie direkt beim Gutachterausschuss Ihres Kreises oder Ihrer Stadt oder bei einem öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Der Gutachterausschuss erstellt Gutachten unter anderem auf Antrag von Eigentümern und Pflichtteilsberechtigten (§ 193 Abs. 1 BauGB); seine Gutachten sind nicht bindend, soweit nichts anderes bestimmt oder vereinbart ist. Beide Wege eignen sich als Nachweis gegenüber dem Finanzamt nach § 198 Abs. 2 BewG.
Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice für Immobilienunterlagen. Kurzgutachten und Kaufpreisaufteilung sind eigene Leistungen, die ein Sachverständiger im Auftrag von ImmoWert erstellt. Unterlagen, die ein Gutachter ohnehin braucht, etwa Grundbuchauszug, Flurkarte oder Bauakte, können Sie über uns beantragen.
Kosten
Für Kurzgutachten und Kaufpreisaufteilung zahlen Sie einen Festpreis, den Sie im Bestellkasten und auf der Preisseite sehen, ohne Amtsgebühr. Ein Vollgutachten beim Gutachterausschuss wird nach der Gebührenordnung des Landes berechnet, freie Sachverständige vereinbaren ihr Honorar individuell. Wie lange die Erstellung dauert, hängt von den Unterlagen ab; eine feste Frist sagen wir nicht zu.