Was ist die Bauakte?
Für jedes genehmigte Gebäude legt die Bauaufsichtsbehörde eine Akte an. Darin sammelt sie alles, was im Laufe des Genehmigungsverfahrens eingereicht und entschieden wurde, und später auch Unterlagen zu Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen. Die Bauakte ist damit das Gedächtnis eines Hauses: Sie zeigt, was die Behörde zu welchem Zeitpunkt erlaubt hat. Welche Unterlagen genau hineingehören, regeln die Bauordnungen und Bauvorlagenverordnungen der Länder, deshalb unterscheiden sich Akten je nach Land und Baujahr.
Was steht in der Bauakte?
- Baugenehmigung mit Auflagen und Nebenbestimmungen, gegebenenfalls Befreiungen oder Abweichungen vom Bebauungsplan,
- Bauzeichnungen: Grundrisse aller Geschosse, Schnitte und Ansichten, meist mit Maßen,
- Lageplan mit Grundstücksgrenzen, Abständen und Stellplätzen,
- Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion, Materialien und Nutzung,
- Berechnungen: umbauter Raum oder Brutto-Grundfläche, teils Wohn- oder Nutzfläche,
- Statik und bautechnische Nachweise, soweit sie zur Akte genommen wurden,
- Abnahmen wie Rohbau- und Schlussabnahme oder Bescheinigungen über die Fertigstellung,
- Nachträge für spätere Umbauten, Dachausbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen.
Nicht jede Akte ist vollständig. Bei Häusern aus der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts fehlen oft Teile, und manches Verfahren ist nur mit dem Genehmigungsbescheid dokumentiert.
Wofür Sie die Bauakte brauchen
Vor dem Kauf ist sie die zuverlässigste Quelle für Grundrisse und Genehmigungsstand. Für einen Umbau braucht Ihr Architekt die genehmigten Pläne und die Statik als Ausgangsbasis. Für die Wohnfläche dienen die genehmigten Grundrisse als Grundlage einer Wohnflächenberechnung; § 3 Abs. 4 WoFlV lässt ausdrücklich die Ermittlung aus einer Bauzeichnung zu, die für ein Genehmigungsverfahren angefertigt wurde. Für Energieberatung, Versicherung oder Gutachten liefert sie Baujahr, Konstruktion und Flächen.
Genehmigt oder nicht? Der Abgleich beim Kauf
Viele Häuser wurden über die Jahrzehnte verändert: Dachgeschoss ausgebaut, Wintergarten angebaut, Keller zur Einliegerwohnung gemacht. Ob das genehmigt wurde, zeigt nur die Bauakte. Legen Sie Exposé und tatsächlichen Zustand neben die genehmigten Pläne und achten Sie auf diese Punkte:
- Wird ein Raum als Wohnraum angeboten, der in den Plänen als Speicher, Hobbyraum oder Keller geführt ist?
- Gibt es Anbauten, Garagen oder Gauben, die in keinem Plan auftauchen?
- Stimmt die Zahl der Wohnungen mit der Genehmigung überein?
- Wurde die Nutzung geändert, etwa von Laden zu Wohnung?
Ungenehmigte Bauteile sind nicht automatisch ein Grund zum Rückzug, aber sie können zu Rückbauverfügungen, Nutzungsuntersagungen oder Problemen bei der Finanzierung führen. Klären Sie sie vor dem Kauf. Ein Verkäufer, der ihm bekannte Mängel dieser Art arglistig verschweigt, kann sich nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Besser als ein späterer Streit ist aber, es vorher zu wissen.
Wer darf die Bauakte einsehen?
Einsicht erhalten die Eigentümer und alle, die eine Vollmacht oder schriftliche Einverständniserklärung des Eigentümers vorlegen, zum Beispiel Käufer, Architekten, Sachverständige oder Makler. Die Akte enthält personenbezogene Daten und Unterlagen Dritter, deshalb sind die Behörden bei Anfragen ohne Vollmacht zurückhaltend. Einzelne Länder gewähren Zugang auch über ihre Informationsfreiheits- oder Transparenzgesetze, dann aber oft mit Schwärzungen. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 fragen wir ab, ob Sie Eigentümer sind, und holen sonst eine Vollmacht ein.
Wo liegt die Bauakte?
Die Akte führt die untere Bauaufsichtsbehörde, also das Bauamt des Landkreises, der kreisfreien Stadt oder einer größeren kreisangehörigen Stadt. Ältere Akten liegen oft in einem Bauarchiv oder im Stadtarchiv. Gibt es die zuständige Behörde nach Gebietsreformen nicht mehr, ist die Akte in der Regel an die Nachfolgebehörde gegangen. Welche Stelle für Ihre Adresse zuständig ist, zeigt die Suche weiter unten.
Direkt beim Bauamt: Sie können Einsicht oder Kopien selbst beantragen. Viele Bauarchive arbeiten mit Terminvergabe. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Wir ermitteln die zuständige Stelle, stellen den Antrag in Ihrer Vertretung und leiten die Unterlagen an Sie weiter.
Kosten
Die Behörde berechnet ihre Gebühren nach der Gebührenordnung des Landes bzw. der Kommune. Typische Posten sind Recherche und Aktenabruf aus dem Archiv, Einsicht und Kopien oder Scans, bei großformatigen Plänen oft teurer. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 kommt unsere Servicegebühr hinzu, die im Bestellkasten und auf der Preisseite steht. Die Gebühr der Behörde weisen wir getrennt aus.
Ablauf und Dauer
- Sie geben Anschrift und, wenn bekannt, Flurstück und Baujahr an.
- Sie geben an, ob Sie Eigentümer sind; andernfalls brauchen wir eine Vollmacht.
- Wir stellen den Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder dem Bauarchiv.
- Die Behörde sucht die Akte heraus und stellt Kopien bereit, wir leiten sie weiter.
Wie lange das dauert, hängt von der Behörde ab, vor allem davon, ob die Akte digital vorliegt oder aus einem Archiv geholt werden muss. Eine feste Lieferzeit können wir nicht zusagen. Wer eine Immobilie kaufen will, bestellt die Bauakte am besten zusammen mit den übrigen Unterlagen aus der Checkliste Unterlagen für den Immobilienkauf.