Was ist eine Wohnflächenberechnung?
Eine Wohnflächenberechnung ist eine Aufstellung aller Räume einer Wohnung mit ihren Grundflächen und dem Anteil, mit dem jede Fläche in die Wohnfläche eingeht. Am Ende steht eine Summe in Quadratmetern, und jeder Schritt dahin lässt sich nachprüfen: Raum für Raum, mit Maßen, Abzügen für niedrige Dachschrägen und dem Faktor für Balkon oder Terrasse. Genau diese Nachvollziehbarkeit unterscheidet sie von einer bloßen Angabe im Exposé.
Maßstab ist in Deutschland fast immer die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem Jahr 2004. Rechtlich verbindlich ist sie für den geförderten Wohnungsbau (§ 1 WoFlV, § 19 WoFG). In der Praxis rechnen aber auch Makler, Sachverständige und Banken bei frei finanzierten Wohnungen nach ihr, und Gerichte ziehen sie heran, wenn ein Vertrag den Begriff Wohnfläche nicht näher bestimmt.
Wann Sie eine Wohnflächenberechnung brauchen
- Verkauf: Der Preis pro Quadratmeter ist die Vergleichsgröße jedes Käufers. Eine belegte Fläche verhindert Nachverhandlungen und späteren Streit.
- Kauf und Finanzierung: Die Bank bewertet die Immobilie über die Fläche und verlangt die Berechnung meist mit den übrigen Objektunterlagen.
- Vermietung: Miete, Mieterhöhung und Betriebskostenabrechnung hängen an der Wohnfläche.
- Steuer und Förderung: etwa bei häuslichem Arbeitszimmer, bei der Aufteilung gemischt genutzter Gebäude oder bei Förderprogrammen, die Flächengrenzen kennen.
- Umbau und Ausbau: nach einem Dachausbau stimmt die alte Zahl nicht mehr.
Woher bekomme ich eine Wohnflächenberechnung in NRW?
Diese Frage stellen besonders viele Eigentümer aus Nordrhein-Westfalen. Die Antwort ist in NRW dieselbe wie in den übrigen Ländern, denn eine zentrale Stelle, die Wohnflächenberechnungen verwahrt, gibt es nirgends. Suchen Sie in dieser Reihenfolge:
- Eigene Unterlagen und Verkäufer: Bei Neubauten gehört die Berechnung oft zu den Unterlagen des Bauträgers oder Architekten. Beim Kauf fragen Sie den Verkäufer oder Makler.
- Hausverwaltung: Bei Eigentumswohnungen hat der Verwalter manchmal Flächenangaben aus der Bauzeit. Auch Teilungserklärung und Aufteilungsplan nennen teils Flächen, allerdings nicht immer nach WoFlV berechnet.
- Bauakte bei der Bauaufsicht: Die untere Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Kreises verwahrt die Bauantragsunterlagen. Eine Wohnflächenberechnung liegt dort häufig bei, einen Anspruch darauf, dass eine existiert, gibt es aber nicht. Einsicht erhalten Eigentümer oder Bevollmächtigte; die Bauaktenauskunft können Sie über uns oder direkt bei der Bauaufsicht beantragen.
- Mietvertrag: nennt oft eine Fläche, ist aber keine Berechnung und belegt nichts.
Ist nichts zu finden oder passt die alte Zahl nicht mehr zum heutigen Zustand, bleibt nur die Neuberechnung. Die Bauzeichnungen aus der Bauakte sind dafür trotzdem wertvoll: Sie sind eine gute Grundlage für eine Berechnung ohne Aufmaß vor Ort.
Was zur Wohnfläche zählt und was nicht
Die WoFlV regelt in drei Schritten, welche Räume dazugehören (§ 2), wie gemessen wird (§ 3) und mit welchem Anteil eine Fläche zählt (§ 4).
- Voll angerechnet werden Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern.
- Zur Hälfte zählen Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern, typisch unter Dachschrägen, sowie unbeheizbare Wintergärten und ähnliche allseits geschlossene Räume.
- Gar nicht zählen Flächen unter einem Meter lichter Höhe.
- Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen gehen in der Regel mit einem Viertel ein, höchstens mit der Hälfte.
- Nicht zur Wohnfläche gehören Zubehörräume wie Keller, Waschküche, Heizungsraum, Trockenraum, Dachboden und Garage, außerdem Geschäftsräume und Räume, die baurechtlich nicht zum Wohnen taugen.
Gemessen wird nach lichten Maßen, also zwischen den fertigen Wandoberflächen. Fußleisten, Heizkörper und Einbaumöbel werden nicht abgezogen, Schornsteine und Pfeiler ab einer bestimmten Größe dagegen schon, ebenso Treppen mit mehr als drei Steigungen. Die Grundfläche darf durch Ausmessen oder anhand einer Bauzeichnung ermittelt werden (§ 3 Abs. 4 WoFlV).
WoFlV, DIN 277 und II. Berechnungsverordnung
Wer ältere Unterlagen findet, stößt manchmal auf andere Regelwerke. Die II. Berechnungsverordnung war bis Ende 2003 die Grundlage und wird für Wohnungen aus dieser Zeit noch gelegentlich verwendet; sie kennt teils abweichende Abzüge. Die DIN 277 ist keine Wohnflächennorm: Sie beschreibt Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden und liefert Größen wie Brutto-Grundfläche und Nutzfläche, die für Baukosten und Gewerbeflächen gebraucht werden. Zahlen nach DIN 277 fallen deshalb regelmäßig größer aus als die Wohnfläche. Eine gute Berechnung nennt immer das Regelwerk, nach dem sie erstellt wurde.
Wohnflächenberechnung erstellen lassen
Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice für Immobilienunterlagen. Die Wohnflächenberechnung ist eine Ausnahme im Sortiment: Sie wird nicht bei einer Behörde beantragt, sondern von ImmoWert selbst nach der WoFlV erstellt, auf Grundlage der Unterlagen und Maße, die Sie uns geben.
- Sie bestellen die Berechnung im Bestellkasten und geben die Anschrift des Objekts an.
- Sie schicken uns Grundrisse, Bauzeichnungen oder eigene Aufmaße, dazu Angaben zu Dachschrägen, Balkon und Terrasse.
- Wir erstellen die Berechnung Raum für Raum und schicken sie Ihnen als Dokument zu. Bei Unklarheiten fragen wir nach, bevor wir rechnen.
Wie lange die Erstellung dauert, hängt vor allem davon ab, wie vollständig die Unterlagen sind. Eine feste Frist sagen wir deshalb nicht zu. Fehlen Pläne ganz, lohnt es sich, zuerst die Bauakte anzufordern.
Kosten
Sie zahlen nur unsere Servicegebühr, eine Amtsgebühr fällt nicht an. Den aktuellen Preis sehen Sie im Bestellkasten und auf der Preisseite. Zum Vergleich: Architekten und Sachverständige rechnen nach Aufwand ab, mit Aufmaß vor Ort liegt der Preis entsprechend höher. Ein Aufmaß vor Ort ist sinnvoll, wenn es keinerlei Pläne gibt oder die Wohnung stark umgebaut wurde.
Wenn die Fläche im Mietvertrag nicht stimmt
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent nach unten von der im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor, der den Mieter zur Minderung berechtigt (BGH, Urteil vom 24.03.2004, VIII ZR 295/03; § 536 BGB). Für eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zählt dagegen allein die tatsächliche Größe der Wohnung, nicht die Angabe im Vertrag (BGH, Urteil vom 18.11.2015, VIII ZR 266/14). Für Vermieter wie Mieter ist eine saubere Berechnung deshalb die beste Grundlage, bevor es um Geld geht. Rechtsberatung ersetzt sie nicht.