Teilungserklärung: Wo bekomme ich sie und was steht drin?

Wo Sie die Teilungserklärung bekommen

Eine Teilungserklärung existiert meist in mehreren Kopien. Welche Stelle Sie fragen, hängt davon ab, wie dringend es ist und wie sicher Sie sein müssen, die aktuelle Fassung in der Hand zu halten.

Stelle	Wer bekommt sie?	Stärke	Schwäche
Grundbuchamt (Grundakte)	Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, etwa Eigentümer oder Bevollmächtigte (§ 46 GBV)	Eingetragene Fassung mit allen Nachträgen	Bearbeitung dauert je nach Amt, alte Akten liegen teils im Archiv
Hausverwaltung	Eigentümer, Käufer mit Zustimmung des Verkäufers	Oft schnell und digital vorhanden	Nachträge fehlen gelegentlich
Verkäufer oder Makler	Kaufinteressenten	Kommt meist mit den übrigen Kaufunterlagen	Vollständigkeit prüfen
Beurkundender Notar	Beteiligte und ihre Rechtsnachfolger	Verwahrt die Urschrift	Nachträge anderer Notare liegen dort nicht

Wer die Grundakte direkt anfragen will, wendet sich an das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Grundbuchbezirk und Blattnummer beschleunigen die Suche; sie stehen auf jedem Grundbuchauszug der Wohnung.

So ist eine Teilungserklärung aufgebaut

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde. Der Aufbau folgt keinem gesetzlichen Muster, hat sich in der Praxis aber angeglichen. Eine typische Urkunde gliedert sich so:

1. Urkundeneingang: Notar, Datum, Urkundennummer, Erschienene. Hier erkennen Sie, wer aufgeteilt hat, häufig ein Bauträger oder eine Erbengemeinschaft.
2. Grundbuchstand: das Grundstück mit Gemarkung, Flurstück und bisherigem Grundbuchblatt.
3. Teilung: die Aufzählung aller Einheiten mit Miteigentumsanteil und Beschreibung des Sondereigentums, meist als Tabelle.
4. Gemeinschaftsordnung: die Regeln für das Verhältnis der Eigentümer untereinander, oft als eigener Abschnitt oder als Anlage.
5. Grundbuchanträge: die Bewilligung und der Antrag, die Wohnungsgrundbücher anzulegen.
6. Anlagen: Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde.

Die wichtigsten Begriffe

Miteigentumsanteil

Ihr Bruchteil am gesamten Grundstück, oft in Tausendsteln angegeben. Er ist im Grundbuch eingetragen und bestimmt, wie Kosten verteilt werden, soweit nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 WEG).

Sondereigentum

Die Räume, die Ihnen allein gehören, also die Wohnung selbst, oft mit Kellerraum. Seit Dezember 2020 können auch Stellplätze und Flächen außerhalb des Gebäudes Sondereigentum sein (§ 3 WEG).

Gemeinschaftseigentum

Alles andere: Grundstück, tragende Teile, Dach, Fassade, Treppenhaus, zentrale Leitungen. Darüber entscheiden die Eigentümer gemeinsam.

Sondernutzungsrecht

Das Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen, etwa eine Gartenfläche. Eigentum wird daraus nicht, die Fläche bleibt gemeinschaftlich.

Gemeinschaftsordnung

Die Vereinbarungen der Eigentümer, die das Gesetz ergänzen oder von ihm abweichen. Gegen Käufer wirken sie nur, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind (§ 10 Abs. 3 WEG).

Öffnungsklausel

Eine Regel, die es erlaubt, Vereinbarungen mit Mehrheit statt einstimmig zu ändern.

Typische Klauseln und was sie bedeuten

Die folgenden Formulierungen sind erfundene Beispiele, wie sie in ähnlicher Form häufig vorkommen:

• Beispiel Zweckbestimmung: „Das Sondereigentum Nr. 1 im Erdgeschoss dient gewerblichen Zwecken.“ Dann ist die Einheit als Teileigentum ausgewiesen. Wer dort wohnen will, braucht in der Regel eine Änderung oder Zustimmung der Gemeinschaft.
• Beispiel Sondernutzungsrecht: „Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 steht das alleinige Nutzungsrecht an der im Lageplan grün markierten Gartenfläche zu.“ Prüfen Sie, ob der Lageplan beiliegt und die Fläche der tatsächlich genutzten entspricht.
• Beispiel Kostenregel: „Die Kosten der Instandhaltung der Fenster trägt der jeweilige Sondereigentümer.“ Solche Regeln verschieben Kosten vom Gemeinschaftseigentum auf den einzelnen Eigentümer.
• Beispiel Veräußerungsbeschränkung: „Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters.“ Dann ist ein Verkauf ohne diese Zustimmung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Der Notar holt sie ein. Die Eigentümer können eine solche Beschränkung durch Beschluss aufheben (§ 12 Abs. 4 WEG).
• Beispiel Öffnungsklausel: „Diese Gemeinschaftsordnung kann mit einer Mehrheit von drei Vierteln aller Miteigentumsanteile geändert werden.“ Dann können sich Regeln nach Ihrem Kauf ändern, ohne dass Sie zustimmen.

Alte Teilungserklärung, neues Recht

Viele Teilungserklärungen stammen aus einer Zeit, in der das Wohnungseigentumsgesetz anders lautete. Zum 1. Dezember 2020 wurde es umfassend reformiert. Für Leser alter Urkunden gilt eine Auslegungsregel: Vereinbarungen aus der Zeit vor der Reform, die von geänderten Vorschriften abweichen, stehen der Anwendung des neuen Rechts in der Regel nicht entgegen, es sei denn, aus der Vereinbarung ergibt sich ein anderer Wille (§ 47 WEG).

Praktisch heißt das: Nicht jede Klausel einer Urkunde von 1985 gilt heute noch so, wie sie dasteht. Wo es auf eine einzelne Regel ankommt, etwa bei Umbauten oder der Kostenverteilung, ist eine rechtliche Einschätzung durch Notar oder Anwalt sinnvoll.

Checkliste für Käufer

• Stimmen Nummer, Lage und Miteigentumsanteil der Wohnung mit Grundbuchauszug und Exposé überein?
• Gehören Keller, Stellplatz und Garten als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht wirklich zu dieser Wohnung?
• Ist die Einheit als Wohnung oder als Teileigentum ausgewiesen, und passt das zu Ihrer geplanten Nutzung?
• Nach welchem Schlüssel werden Kosten verteilt, und wer trägt Fenster, Balkone, Terrassen?
• Gibt es eine Öffnungsklausel oder eine Veräußerungsbeschränkung?
• Liegen alle Nachträge und Anlagen vor, insbesondere der Aufteilungsplan?
• Was steht in der Beschluss-Sammlung? Einsicht bekommen Eigentümer oder Dritte, die ein Eigentümer dazu ermächtigt hat (§ 24 Abs. 7 WEG). Bitten Sie den Verkäufer um diese Ermächtigung und um die Protokolle der letzten Versammlungen.

Sie können Teilungserklärung und Aufteilungsplan selbst beim Grundbuchamt anfordern. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice und übernimmt den Antrag bei Bedarf für Sie, einschließlich Prüfung der Vollmacht.