Was ist ein Aufteilungsplan?
Wer ein Gebäude in Eigentumswohnungen aufteilt, muss dem Grundbuchamt zeigen, wie die Aufteilung räumlich aussieht. Dafür schreibt das Wohnungseigentumsgesetz eine Bauzeichnung vor, die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehen ist. Aus ihr müssen die Aufteilung des Gebäudes und des Grundstücks sowie Lage und Größe von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum hervorgehen (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG). Das ist der Aufteilungsplan.
In der Praxis besteht er aus mehreren Blättern: je Geschoss ein Grundriss, dazu Schnitte und Ansichten des Gebäudes und bei Stellplätzen oder Gartenflächen ein Lageplan. Der Plan ist keine Werbegrafik und kein Aufmaß, sondern eine rechtliche Abgrenzung. Er entscheidet mit, was Ihnen allein gehört und was der Gemeinschaft.
So lesen Sie einen Aufteilungsplan
Beim ersten Blick wirken die Blätter wie gewöhnliche Bauzeichnungen. Entscheidend sind drei Dinge:
- Die Nummern: Alle Räume, die zur selben Einheit gehören, tragen dieselbe Nummer, meist in einem Kreis. Das gilt auch für Keller und Abstellräume in anderen Geschossen. Gemeinschaftsräume wie Treppenhaus, Heizungsraum oder Fahrradkeller haben keine Nummer.
- Die Umgrenzung: Häufig ist das Sondereigentum farbig umrandet oder schraffiert. Wo die Linie verläuft, endet Ihr Sondereigentum. Tragende Wände, Fassade und Dach sind stets Gemeinschaftseigentum, auch wenn sie innerhalb der Umrandung liegen.
- Siegel und Datum: Ein wirksamer Aufteilungsplan trägt Siegel oder Stempel und Unterschrift der Baubehörde. Fehlen sie auf Ihrer Kopie, handelt es sich womöglich um einen Entwurf oder eine Arbeitskopie.
Lesen Sie den Plan immer zusammen mit dem Text der Teilungserklärung. Dort steht, dass etwa „Wohnung Nr. 7 im Dachgeschoss nebst Kellerraum Nr. 7“ zu einem bestimmten Miteigentumsanteil gehört. Weichen Nummern in Plan und Text voneinander ab, sollten Sie vor dem Kauf nachfragen.
Wann Sie den Aufteilungsplan brauchen
Kauf einer Eigentumswohnung: Der Plan beantwortet die Frage, ob der Hobbyraum im Keller, der Spitzboden oder der Stellplatz tatsächlich mitverkauft wird. Viele Streitfälle unter Eigentümern drehen sich genau um solche Flächen.
Finanzierung: Banken prüfen mit Plan und Teilungserklärung, was sie beleihen. Fehlt der Plan, verzögert sich die Kreditzusage oft.
Umbau und Modernisierung: Wer einen Durchbruch plant, einen Balkon anbauen oder das Dachgeschoss ausbauen will, muss wissen, wo Sondereigentum endet. Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum brauchen einen Beschluss der Eigentümer.
Verkauf und Vermietung: Für Exposé, Wohnflächenangaben und Mietvertrag ist der Plan eine wichtige Grundlage. Eine verlässliche Wohnfläche ersetzt er aber nicht; dafür gibt es die Wohnflächenberechnung.
Wer bekommt eine Kopie?
Der Aufteilungsplan ist Teil der Urkunde, auf die das Wohnungsgrundbuch Bezug nimmt. Für Einsicht und Kopie gilt deshalb dasselbe wie beim Grundbuch: Es braucht ein berechtigtes Interesse (§ 12 GBO, § 46 GBV). Das haben Wohnungseigentümer, ihre Bevollmächtigten, Erben, Notare und Gläubiger mit eingetragenem Recht. Kaufinteressenten und Makler brauchen in der Regel eine Vollmacht oder die schriftliche Zustimmung des Eigentümers.
Aufteilungsplan: wo erhältlich?
Die Frage „Wo bekomme ich den Aufteilungsplan?“ hat mehrere Antworten. Sortiert nach Verlässlichkeit:
- Grundbuchamt, Grundakte: Hier liegt der Plan, der bei der Teilung eingereicht wurde, samt geänderten Plänen aus späteren Nachträgen. Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt.
- Bauaufsichtsbehörde: Sie hat die Pläne gesiegelt und bewahrt oft ein Exemplar auf, zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Das hilft, wenn Blätter in der Grundakte fehlen oder unleserlich sind.
- Hausverwaltung: Verwalter haben die Pläne meist digital oder in Papierform. Eigentümer bekommen sie in der Regel unkompliziert.
- Notar: Der Notar, der die Teilungserklärung beurkundet hat, verwahrt die Urkunde mit ihren Anlagen.
Direkt beim Amt beantragen: Sie können die Kopie selbst beim Grundbuchamt anfordern, schriftlich oder vor Ort, und zahlen dann nur die Amtskosten. Die Anschrift des zuständigen Amts finden Sie unten auf dieser Seite. Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice: Wir stellen den Antrag in Ihrer Vertretung, klären die Vollmacht und kümmern uns um Nachfragen des Amts. Wir bestellen den Aufteilungsplan zusammen mit der Teilungserklärung, weil der eine ohne die andere kaum auszuwerten ist.
Kosten beim Amt und bei Grundbuch24
Das Grundbuchamt rechnet Kopien aus der Grundakte nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz ab. Wie viel das ist, hängt vor allem vom Umfang ab: Ein kleines Haus mit vier Wohnungen hat wenige Planblätter, eine Anlage mit Tiefgarage deutlich mehr. Kommen Kopien aus der Bauakte hinzu, gelten die Gebühren der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde.
Bestellen Sie über Grundbuch24, zahlen Sie unsere Servicegebühr für Teilungserklärung und Aufteilungsplan sowie die Amtsgebühr, die wir getrennt ausweisen. Die aktuelle Servicegebühr sehen Sie im Bestellkasten und auf der Preisseite.
Ablauf und Dauer
Sie geben die Anschrift der Wohnung ein, wenn bekannt auch Grundbuchbezirk, Blattnummer oder Wohnungsnummer. Damit findet das Amt die richtige Grundakte schneller. Anschließend klären wir, ob Sie Eigentümer sind oder eine Vollmacht vorliegt, und stellen den Antrag. Das Amt schickt die Kopien, wir leiten sie weiter.
Die Bearbeitungszeit legt das Grundbuchamt fest. Weil Grundakten herausgesucht und Pläne oft großformatig kopiert werden müssen, dauert das meist länger als ein Grundbuchauszug. Eine feste Lieferzeit sagen wir deshalb nicht zu.
Wenn Plan und Wohnung nicht zusammenpassen
Es kommt häufig vor, dass die gebaute Wohnung vom Aufteilungsplan abweicht: ein Abstellraum wurde der Wohnung zugeschlagen, der Spitzboden ausgebaut, ein Kellerraum getauscht. Rechtlich maßgeblich bleibt zunächst, was in Plan und Teilungserklärung steht. Wer eine solche Wohnung kauft, erwirbt unter Umständen Räume, die ihm nicht allein gehören.
Gleichen Sie deshalb vor dem Kauf Plan, Teilungserklärung und Besichtigung ab. Stellen Sie Abweichungen fest, sprechen Sie Verkäufer und Notar an. Eine Korrektur geht meist nur über einen Nachtrag zur Teilungserklärung, dem die Eigentümer zustimmen müssen. Was beim Wohnungskauf sonst noch dazugehört, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Wohnungskauf.