Grundbuchauszug lesen: Muster mit Erklärung

Ein Grundbuchauszug wirkt auf den ersten Blick wie ein Formular voller Spalten und Abkürzungen. Dahinter steckt ein festes Schema, das für jedes Grundstück in Deutschland gleich ist. Auf dieser Seite lesen wir einen Grundbuchauszug Teil für Teil am Muster. Alle Beispiele sind frei erfunden: Eigentümerin ist die fiktive Erika Mustermann, Gläubigerin die fiktive Musterbank AG.

Das Grundbuchblatt: fünf Teile, immer gleich aufgebaut

Das Grundbuch wird in Blättern geführt. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt (§ 3 GBO); gehören einem Eigentümer mehrere Grundstücke im selben Bezirk, können sie auf einem gemeinsamen Blatt stehen. Für jede Eigentumswohnung legt das Grundbuchamt ein eigenes Wohnungsgrundbuch an. Der Grundbuchauszug ist ein Ausdruck dieses Blatts mit dem Stand am Tag des Ausdrucks.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus fünf Teilen (§ 4 GBV):

Bestandsverzeichnis und Abteilungen sind zweigeteilt. Links stehen die Eintragungen, rechts die Veränderungen und Löschungen dazu. Wer einen Auszug liest, schaut deshalb immer auf beide Seiten.

Aufschrift: Amtsgericht, Grundbuchbezirk, Blattnummer

Die Aufschrift ist das Deckblatt. Sie nennt das Amtsgericht, bei dem das Grundbuchamt geführt wird, den Grundbuchbezirk und die Nummer des Blatts. Mit diesen drei Angaben ist ein Grundbuch eindeutig bestimmt; wer später eine Kopie aus der Grundakte anfordert, braucht genau sie. Bei einer Eigentumswohnung steht hier „Wohnungsgrundbuch“, bei Garagen, Läden oder Büros im geteilten Haus „Teileigentumsgrundbuch“.

Bestandsverzeichnis: Gemarkung, Flur, Flurstück

Das Bestandsverzeichnis beschreibt, was zu diesem Blatt gehört. Jedes Grundstück hat eine laufende Nummer. Daneben stehen die Angaben aus dem Liegenschaftskataster, nach dem das Grundbuch die Grundstücke benennt (§ 2 GBO): Gemarkung, Flur und Flurstück, die Wirtschaftsart und Lage (etwa „Gebäude- und Freifläche“ mit Straße und Hausnummer) und die Größe in Quadratmetern. Die rechte Seite hält fest, was sich verändert hat, zum Beispiel wenn ein Teil abgeschrieben und verkauft oder ein Nachbarflurstück zugeschrieben wurde.

Hier stehen auch Rechte, die mit dem Eigentum verbunden sind, sogenannte Herrschvermerke. Hat das Grundstück ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, ist das Recht dort in Abteilung II als Last eingetragen und hier als Recht vermerkt.

Was bedeutet die Gemarkung im Grundbuch?

Die Gemarkung ist ein Bezirk des Liegenschaftskatasters. Sie fasst Fluren und Flurstücke zusammen und geht oft auf eine früher selbständige Gemeinde oder einen Ortsteil zurück. Ihr Name muss deshalb nicht mit der heutigen Gemeinde übereinstimmen: Ein Haus in Musterstadt kann in der Gemarkung Musterdorf liegen. In manchen Ländern, etwa in Bayern, werden die Flurstücke ohne Flur direkt innerhalb der Gemarkung nummeriert. Gemarkung und Flurstücksnummer zusammen bestimmen das Grundstück eindeutig, auch ohne Hausnummer.

Bei einer Eigentumswohnung sieht das Bestandsverzeichnis anders aus. Dort steht ein Miteigentumsanteil am Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung, zum Beispiel: „125/1.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück Flur 3, Flurstück 88, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im ersten Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet“ (Beispiel). Was genau zur Wohnung gehört, steht dann in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan in der Grundakte.

Abteilung I: wem das Grundstück gehört

Abteilung I des Grundbuchs nennt die Eigentümer mit Geburtsdatum und Wohnort und den Grund, aus dem sie Eigentümer geworden sind. Beim Kauf ist das die Auflassung, also die beim Notar erklärte Einigung über den Eigentumsübergang. Beim Erbfall wird die Erbfolge mit Erbschein oder notariellem Testament nachgewiesen. Gehört das Grundstück mehreren, steht das Beteiligungsverhältnis dabei, etwa „je zur Hälfte“ oder „in Erbengemeinschaft“. Für den eingetragenen Eigentümer spricht die gesetzliche Vermutung, dass ihm das Recht zusteht (§ 891 BGB).

In diesem Beispiel hat Erika Mustermann das Haus von Hans Beispiel geerbt. Der frühere Eigentümer ist nicht verschwunden, sondern gerötet, also als nicht mehr gültig markiert (dazu unten mehr).

Abteilung II: Lasten und Beschränkungen

In Abteilung II steht alles, was das Eigentum belastet oder beschränkt, außer Grundpfandrechten. Dazu gehören:

• Dienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen zugunsten des Nachbarn oder eines Versorgers,
• Nießbrauch und Wohnungsrecht, oft vorbehalten, wenn Eltern ihr Haus übertragen und darin wohnen bleiben,
• Vorkaufsrechte und Reallasten, etwa die Pflicht zu einer monatlichen Rente,
• Auflassungsvormerkungen, die einen Käufer zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung sichern,
• Vermerke, die Verfügungen beschränken: Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk, Insolvenzvermerk, Nacherbenvermerk oder Testamentsvollstreckervermerk.

Die Eintragung selbst ist meist knapp. Den vollständigen Inhalt eines Rechts, zum Beispiel wo genau ein Weg verläuft, regelt die Eintragungsbewilligung, auf die das Grundbuch verweist. Sie liegt in der Grundakte.

Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken

Abteilung III enthält die Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken und die seltenen Rentenschulden. Heute sind es fast immer Grundschulden, mit denen Banken ihre Darlehen absichern. Zu jeder Eintragung gehören der Betrag, der Gläubiger, die Zinsen und die Angabe, ob über das Recht ein Grundschuldbrief erteilt wurde („Briefrecht“) oder nicht („ohne Brief“, Buchrecht). Häufig ist die sofortige Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer zugelassen.

Wichtig beim Lesen: Eine Grundschuld bleibt eingetragen, bis sie gelöscht wird, auch wenn das Darlehen längst zurückgezahlt ist. Der eingetragene Betrag sagt also nichts darüber, wie viel Schulden tatsächlich bestehen. Die rechte Seite der Abteilung zeigt Veränderungen, etwa eine Abtretung an eine andere Bank, und Löschungen.

Der Rang der Rechte

Die Reihenfolge der Eintragungen hat Gewicht. Rechte in derselben Abteilung haben Rang nach der Reihenfolge, in der sie eingetragen sind; zwischen Abteilung II und III entscheidet das Datum der Eintragung (§ 879 BGB). Bedeutung bekommt der Rang vor allem in der Zwangsversteigerung: Rechte mit besserem Rang werden zuerst bedient. Deshalb verlangen Banken für ihre Grundschuld oft die erste Rangstelle, und ein Wohnungsrecht, das vor der Grundschuld steht, kann einen Kredit erschweren.

Rötungen: was gelöscht ist

Aus dem Grundbuch wird nichts entfernt. Gelöschte Eintragungen werden rot unterstrichen oder durchgestrichen, man spricht von Rötung. Sie bleiben lesbar, damit sich die Geschichte des Grundstücks nachvollziehen lässt, haben aber keine Wirkung mehr. In den Beispielen oben sind gerötete Einträge durchgestrichen dargestellt.

Grundbuchauszug lesen in fünf Schritten

1. Datum prüfen: Der Auszug zeigt den Stand am Tag des Ausdrucks. Banken und Notare wollen meist einen aktuellen Auszug.
2. Objekt abgleichen: Stimmen Gemarkung, Flurstück, Lage und Größe im Bestandsverzeichnis mit Exposé, Flurkarte und Kaufvertragsentwurf überein? Gehören alle Flurstücke dazu, etwa die Garage?
3. Eigentümer prüfen: Steht in Abteilung I die Person, die verkauft, oder eine Erbengemeinschaft, die erst gemeinsam handeln muss?
4. Lasten lesen: Welche Rechte in Abteilung II bleiben nach einem Kauf bestehen, welche sollen gelöscht werden? Für den genauen Inhalt die Eintragungsbewilligung anfordern.
5. Grundpfandrechte klären: Welche Grundschulden in Abteilung III löscht der Verkäufer vor der Übergabe, und liegt dafür eine Löschungsbewilligung der Bank vor?

Nicht im Grundbuch stehen Baulasten, Altlasten, die Wohnfläche und der Wert der Immobilie. Dafür gibt es eigene Unterlagen wie die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis.

Vom Muster zum eigenen Auszug

Das Muster zeigt den Aufbau. Ihr eigener Auszug kann deutlich länger sein, etwa wenn ein Grundstück aus mehreren Flurstücken besteht oder über Jahrzehnte viele Rechte eingetragen und wieder gelöscht wurden. Einen aktuellen Grundbuchauszug beantragen Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Antrag ist formlos möglich. Er sollte die Anschrift oder Grundbuchbezirk und Blattnummer nennen, die gewünschte Fassung (einfach oder beglaubigt) und Ihr berechtigtes Interesse, etwa als Eigentümer oder mit Vollmacht.

Wer sich den Weg zum Amt sparen möchte, kann den Antrag auch über unseren privaten Antragsservice stellen: Grundbuchauszug online beantragen.