Was ist ein Bebauungsplan?
Der Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung eines Gebiets (§ 8 BauGB). Die Gemeinde beschließt ihn als Satzung (§ 10 Abs. 1 BauGB), er gilt also wie ein örtliches Gesetz für jedes Grundstück im Plangebiet. Er besteht aus der Planzeichnung mit Linien, Farben und Planzeichen, einem Textteil mit weiteren Festsetzungen und einer Begründung, die erklärt, was die Gemeinde mit dem Plan bezweckt.
Viele Gebiete haben über die Jahre mehrere Änderungen erfahren. Maßgeblich ist die Fassung, die heute gilt, einschließlich aller Änderungspläne. Wer nur die Ursprungsfassung liest, kann zu falschen Schlüssen kommen.
Was steht im Bebauungsplan?
Welche Festsetzungen möglich sind, zählt § 9 BauGB abschließend auf. Für Käufer und Bauherren sind vor allem diese wichtig:
- Art der baulichen Nutzung: etwa reines oder allgemeines Wohngebiet, Mischgebiet oder Gewerbegebiet nach der Baunutzungsverordnung. Sie entscheidet, ob neben dem Wohnen auch Praxis, Laden oder Werkstatt zulässig sind.
- Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Zahl der Vollgeschosse und Höhe der Gebäude (§§ 16 bis 21a BauNVO).
- Bauweise und überbaubare Fläche: offene oder geschlossene Bauweise, Baugrenzen und Baulinien, innerhalb derer gebaut werden darf.
- Gestaltung: Dachform, Dachneigung, Firstrichtung oder Materialien, oft als örtliche Bauvorschriften nach Landesrecht in den Plan aufgenommen.
- Weitere Festsetzungen: Stellplätze und Garagen, Grünflächen, Pflanzgebote, Flächen für Leitungen oder Lärmschutz.
Wofür Sie den Bebauungsplan brauchen
Beim Kauf eines Baugrundstücks zeigt er, wie groß und in welcher Form Sie bauen dürfen. Das beeinflusst den Wert unmittelbar. Beim Kauf eines bebauten Grundstücks klärt er, ob Anbau, Aufstockung, Carport oder eine zweite Wohneinheit möglich wären. Vor einem Bauantrag ist er die wichtigste Planungsgrundlage für Ihren Architekten. Und für die Bewertung eines Grundstücks gehört die planungsrechtliche Situation zu den Merkmalen, die Gutachter und Banken prüfen.
Kein Bebauungsplan vorhanden – was dann?
Nicht jedes Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Dann gilt eine von zwei Regeln:
- Innenbereich (§ 34 BauGB): Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.
- Außenbereich (§ 35 BauGB): Außerhalb davon ist Bauen nur ausnahmsweise zulässig, etwa für land- oder forstwirtschaftliche Betriebe. Ein Wohnhaus im Außenbereich neu zu errichten ist in aller Regel nicht möglich.
Die Gemeinde bestätigt Ihnen, ob ein Plan existiert. Auch diese Auskunft ist wertvoll, denn sie zeigt, nach welchem Maßstab ein Bauantrag beurteilt würde. Verbindlich klären lässt sich die Bebaubarkeit im Zweifel nur mit einer Bauvoranfrage bei der Bauaufsicht.
Bebauungsplan online einsehen oder anfordern
Den Plan führt die Gemeinde, meist das Stadtplanungs- oder Bauamt. Direkt und kostenlos können Sie ihn dort während der Öffnungszeiten einsehen (§ 10 Abs. 3 BauGB). Zusätzlich soll der Plan mit Begründung im Internet veröffentlicht und über ein Landesportal zugänglich sein (§ 10a Abs. 2 BauGB). Viele Gemeinden haben dafür ein Geoportal, bei älteren Plänen fehlen dort aber manchmal Textteil oder Änderungen.
Grundbuch24 ist ein privater Antragsservice. Wir ersetzen Ihnen keine Einsicht, die Sie selbst kostenlos haben können, sondern nehmen Ihnen die Arbeit ab: zuständige Stelle ermitteln, den geltenden Plan einschließlich Änderungen feststellen und Planzeichnung und Textfestsetzungen als Kopie besorgen. Das lohnt sich vor allem, wenn Sie weit entfernt wohnen oder die Unterlagen für Bank oder Notar gesammelt brauchen.
Kosten
Die Einsicht bei der Gemeinde kostet in der Regel nichts. Für Kopien, Auszüge oder eine schriftliche Auskunft berechnet sie Gebühren nach der Gebührenordnung des Landes bzw. der Kommune. Bei einer Bestellung über Grundbuch24 kommt unsere Servicegebühr hinzu, die im Bestellkasten und auf der Preisseite steht. Gebühren der Gemeinde weisen wir getrennt aus.
Ablauf und Dauer
- Sie geben die Anschrift und, wenn bekannt, das Flurstück an.
- Wir ermitteln die Gemeinde und fragen nach dem geltenden Plan für das Grundstück.
- Die Gemeinde stellt Kopien bereit oder teilt mit, dass kein Plan besteht.
- Wir leiten Ihnen die Unterlagen weiter.
Die Bearbeitungszeit hängt von der Gemeinde ab. Eine feste Lieferzeit sagen wir nicht zu. Planen Sie einen Neubau, finden Sie alle dafür üblichen Unterlagen in der Checkliste Unterlagen für den Bauantrag.